DUA BULAN LALU, Eri Cahyadi selaku Wali Kota Surabaya mengatakan kepada khalayak, dalam kurun waktu dekat, tepatnya pada awal tahun 2027 kelak, Pemkot Surabaya akan membangun 3 rusunami (rumah susun milik) baru di beberapa titik kota. Tetapi, program ini tidak diperuntukan bagi semua kalangan, melaikan menyasar satu generasi tertentu saja.

Kedengarannya, ini suatu pijakan visoner, mengingat permasalahan hunian di berbagai kota besar Indonesia kian pelik. Tetapi yang juga perlu disadari adalah, kebijakan semacam ini cenderung bergerak di permukaan persoalan tanpa menyentuh akar struktural yang memproduksi krisis hunian itu sendiri.

Problem hunian perkotaan setidaknya bertumpu pada dua poros utama yang saling berkelindan, yakni komodifikasi hunian sebagai aset investasi jangka panjang, dan minimnya intervensi negara dalam mengoreksi distorsi pasar. Belum lagi, kebijakan yang bertumpu pada Perwali Surabaya Nomor 93 Tahun 2023 ini hanya menyasar masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Akibatnya, kebijakan yang diambil sering kali bias kelas. Salah satunya adalah kelas menegah yang notabenya rentan, yakni kelompok yang secara statistik tidak tergolong miskin, tetapi secara material berada dalam kondisi rapuh akibat ketidakstabilan pendapatan dan tingginya biaya hidup perkotaan. Di kelompok inilah seringkali pemerintah abai.

Tapi sebelum memasuki hal itu, ada alasan mengapa isu ini krusial bagi arek-arek. Yakni, tak terelakannya fakta, kota ini terus memproduksi generasi pekerja yang semakin terdesak dari akses lapangan pekerjaan dan ruang hidupnya sendiri, kenaikan harga tanah dan properti yang tidak sebanding dengan pertumbuhan UMK.

BACA JUGA : Padaroks Kenyamanan

Belum lagi ditambah semakin sempitnya ruang hunian di pusat kota, menyulap pilihan tempat tinggal jadi terbatas. Sejauh pembacaan saya terhadap krisis hunian di Surabaya, ada 3 problem lokal turunan 2 problem akar yang berkelindan dan memperlihatkan kegagalan struktural dalam distribusi ruang Kota Pahlawan ini.

Eksklusi Kelas Menengah Urban yang Rentan

Problem pertama adalah, adanya eksklusi terhadap kelas menengah rentan yang tidak tercakup dalam skema kebijakan berbasis MBR. Realitasnya, krisis hunian tidak hanya menimpa kelompok MBR, tetapi juga kelas menengah atau pekerja rentan yang berada di ambang ketidakstabilan.

Kategorisasi MBR sebagai satu-satunya target kebijakan justru menyederhanakan kompleksitas struktur sosial perkotaan. Kelas menengah dalam konteks kapitalisme urban Indonesia tengah mengalami proses pemampetan struktural. Jumlah mereka semakin mengecil, bukan karena naik menuju kelas atas, melainkan turun menjadi MBR.

Saya jadi teringat liputan Petrus Riski, kelas pekerja Surabaya yang notabenya banyak yang “terpaksa” bekerja informal, untuk sekadar menyewa kamar kos, para pekerja harus rela mengalokasikan porsi besar dari penghasilannya bulanan di bawah 3 juta.

Seringkali, pengeluaran untuk kamar kos sempit dan sesak ada di kisaran Rp600 ribu per bulan. Angka itu belum termasuk tambahan biaya listrik dan air Rp150–250 ribu, serta kebutuhan pokok dan tanggungan anak. Itu hanya satu contoh kecil dari sekian melimpahnya permasalahan kontestasi hunian yang layak di Surabaya.

Kelas menengah berada dalam posisi dilematis, dianggap berkecukupan untuk tidak menerima subsidi, tapi terlalu miskin untuk membeli rumah. Alhasil, mereka tereklusi dari intervensi negara berupa subsidi dalam bidang pendidikan, perlindungan sosial, pekerjaan, dan termasuk perumahan.

Masalahnya bukan cuma kekurangan unit rumah, tetapi struktur kebijakan yang memang kurang dirancangkan untuk menjawab kebutuhan kelas menengah.

Menurut Permen PKP No. 5 Tahun 2025, pemerintah menaikkan batas penghasilan maksimal MBR, dengan Surabaya masuk zona pertama, batas Rp8,5 juta bagi yang belum menikah dan Rp10 juta per bulan bagi yang sudah. Secara kategori angka itu tampak memadai. Namun, UMK Kota Surabaya 2026 sekitar Rp5 jutaan, dan itu hanya berlaku pada pekerjaan kerah biru yang menyerap 38,3% pekerja. Sisanya 61,7% adalah sektor informal dengan pendapatan jauh lebih tidak menentu.

Alasan menjamurnya pekerjaan informal di Indonesia tak lain karena penyesuaian neoliberal yang mengakibatkan terputusnya relasi antara industrialisasi dan pertanian, sehingga banyak orang tidak terserap dalam kedua sektor tersebut. Belum lagi, tak sedikit perusahaan formal masih menggaji di bawah UMK dengan Kemnaker yang tutup mata.

Belum lagi, Pemkot Surabaya menjalankan skema rusunawa (sewa), tetapi bukan semata-mata sebagai solusi hunian ajeg, melainkan sebagai tempat singgah temporer/sementara bagi MBR. Jadi, mereka yang rumahnya digusur karena proyek negara atau sengketa, dipindahkan ke rusunawa, dan menyuruh mereka angkat koper begitu kondisi ekonomi membaik dalam di tahun tahun berikutnya.

BACA JUGA : Dua Dekade Ekosida Lumpur Lapindo

Namun yang justru terjadi adalah stagnannya mobilitas sosial akibat lemahnya ekonomi, pekerjaan informal, dan UMK yang tak sebanding. Kelas menengah bisa menjadi MBR, dan MBR bisa menjadi lumpen. Baik MBR maupun middle class terperosok dalam jurang ekonomi yang sama: lemahnya daya beli, ketidakmampuan memiliki tabungan, dan semakin rapuhnya jaminan reproduksi sosial sehari-hari.

Mengutip Christian Obermayr, seorang geografer yang menjadikan Surabaya sebagai lapangan risetnya, menyatakan, mereka yang terlempar dari rusun seperti itu, mampu membeli rumah sendiri setelah sekitar 7 tahun. Namun, dengan semakin langkahnya lahan dan meningkatnya harga tanah di Surabaya, sangat diragukan apakah penghuni di masa depan benar benar mampu membeli rumah sendiri

Total rusunawa yang disediakan Pemkot saat ini hanya 34 unit, dan akan ada 3 rusunami yang akan digarap. Angka yang menyedihkan bagi kota terbesar kedua di Indonesia dengan APBD 12,7 triliun. Sementara permintaan yang belum terlayani masih menggantung, 10.287 kepala keluarga masih mengantre dalam daftar tunggu. Kesenjangan antara supply & demand ini merupakan cermin dari absennya political will yang serius dalam menangani krisis hunian.

Distorsi Distribusi dan Reduksi Generasional

Problem kedua menyangkut distribusi rusun yang bermasalah. Tak sedikit penghuni rusun subsidi ternyata adalah pegawai negeri sipil yang secara ekonomi lebih stabil. Ini menunjukkan kejanggalan mendasar dalam distribusi manfaat kebijakan, di mana kelompok yang relatif lebih stabil justru turut mengakses fasilitas yang semestinya diprioritaskan bagi kelompok rentan.

Tentu, diperlukan pembenahan serius. Pemutakhiran data penerima manfaat, verifikasi lapangan yang ketat, hingga integrasi basis data antarinstansi untuk meminimalisir celah manipulasi administratif. Ini juga menjadi catatan penting bagi DPRKPP/Disperkim sebagai institusi yang bertanggung jawab dalam menyeleksi dan mendistribusikan hunian.

Problem ketiga, program rusunami terbaru yang menyasar Gen Z justru mereduksi masalah kelas menjadi persoalan generasi. Pemkot seolah memandang Gen Z sebagai entitas yang homogen, padahal tidak semua Gen Z berasal dari keluarga kelas menengah ke bawah.

Memang, pada dasarnya ada prediksi, Gen Z di masa depan akan kesulitan mempunyai hunian, bahkan itu diamini mantan Menteri Keuangan Sri Mulyani. Saya pun setuju hal itu bila membaca situasi ekonomi politik indonesia saat ini. Tetapi, itu tidak serta-merta menjadikan Gen Z sebagai kategori analisis yang memadai untuk membaca persoalan hunian.

Sebab, persoalan kelas tak boleh direduksi jadi persoalan generasi. Bahkan Generasi Milenial pun telah lebih dulu digentayangi kesulitan yang sama dalam mengakses kepemilikan rumah.

Di kota-kota besar, rasio harga rumah terhadap pendapatan tahunan (price to income ratio) sudah mencapai 8 hingga 10 kali pendapatan tahunan rumah tangga. Dengan KPR sekalipun, beban cicilan bisa menghabiskan lebih dari 30–40% pendapatan bulanan, melampai ambang aman finansial.

Tanpa skema pembiayaan jangka panjang pun, rumah secara praktis sudah keluar dari jangkauan kelas pekerja muda. Akibatnya, banyak dari mereka terjebak dalam siklus menyewa jangka panjang tanpa akumulasi aset, atau bergantung pada dukungan keluarga.

Ini memperjelas bahwa krisis perumahan bukan sekadar soal preferensi generasi, melainkan hasil dari ketimpangan struktural antara pasar properti dan kemampuan ekonomi kelas pekerja.

Dari Lahan Partikelir ke Spekulasi Properti

Problem-problem hunian di Surabaya tak lain adalah akumulasi kebijakan galat yang terus berjalan. Surabaya sejak lama membiarkan arus urbanisasi masuk tanpa benar-benar menyiapkan infrastruktur perumahan yang memadai. Alih-alih terintegrasi dalam struktur produksi kota, mereka terendap dalam lapisan kelas pekerja yang paling rentan, menjadi “surplus populasi relatif”.

Pada akhirnya mereka menjadi cadangan buruh sekaligus penjaga kelangsungan akumulasi kapital perkotaan. Pada pertengahan 1952–1953, tak kurang dari 10.000 gelandangan menguasai kota pelabuhan ini. Guru besar Unair bidang sejarah perkotaan Purnawan Basundoro dalam Merebut Ruang Kota mencatat bahwa Surabaya kala itu dijuluki 'kota kere', bukan hanya karena para migran, tetapi juga karena pribumi Surabaya sendiri sejak awal diasingkan.

Aglomerasi di Surabaya Selatan membuat orang-orang yang dulunya petani, peternak, dan buruh pabrik gula diusir dari tanah partikelir oleh gemeente Surabaya. Pada akhir 1950-an, gelombang urbanisasi yang masih deras memaksa para tunawisma, lumpen, dan migran membuat permukiman liar dari gubuk atau bambu di sudut-sudut kota.

UUPA Nomor 5 Tahun 1960 hadir sebagai instrumen emansipatoris yang menjanjikan redistribusi akses atas tanah. Namun reforma agraria ini gagal. Korupsi di tingkat lokal, redistribusi yang berjalan lambat, dan prahara G30 September membuat banyak pejabat lokal menghentikan pelaksanaannya. Celakangan, reforma agraria lantas diidentikkan dengan PKI.

Di Surabaya, distribusi tanah di “kampung merah” basis PKI sepanjang Gubeng, Banyuurip, Sawahan, dan Kupang Krajan yang seharusnya mencakup redistribusi lahan seluas lebih dari 1,3 juta meter persegi, justru diarahkan untuk membersihkan lahan dari simpatisan PKI, alih-alih memenuhi kebutuhan agraris kaum miskin.

Distribusi yang timpang ini mewariskan struktur penguasaan lahan perkotaan yang tidak pernah benar-benar dibenahi, dan kelak menjadi fondasi bagi munculnya spekulasi properti.

Pakto 1988 kemudian membuka kran keuangan secara luas, pendirian bank swasta dipermudah, kredit dilonggarkan, dan arus modal bebas mengalir ke berbagai sektor. Para konglomerat berbondong-bondong menanamkan surplus kapital di aset tanah dan real estate karena nilainya yang terus naik dari tahun ke tahun.

BACA JUGA : Krisis Iklim dan Hancurnya Sungai Brantas

Di Surabaya, Ciputra Group (2.000 hektar di Surabaya Barat, meliputi dua kecamatan: Sambikerep dan Lakarsantri) dan Pakuwon Group (600 hektar di Surabaya Timur) mendominasi, membangun perumahan kluster, kondominium, dan apartemen elit. Sekali lagi, elit, yang artinya harga rumah tak mungkin dijangkau kalangan ekonomi menengah apalagi bawah.

Urban Sprawl pun terjadi, kelas pekerja yang tidak mampu menjangkau pusat kota terpaksa menetap di pinggiran kota, meluas hingga ke Driyorejo dan Menganti di Gresik, serta Waru dan Krian di Sidoarjo. Ini melahirkan ketergantungan pada kendaraan pribadi karena transportasi umum yang minim, menyempitnya lahan pertanian, dan kesenjangan infrastruktur.

Sementara itu Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Surabaya, memperparah keadaan dengan mencampur zonasi kawasan industri dan permukiman. Contohnya di kawasan Romokalisari hingga Tanjungsari, truk-truk kontainer berlalu-lalang di antara permukiman dan menjadi penyumbang kecelakaan lalu lintas tertinggi di kota ini selama 2020–2023. Belum lagi urusan polusi udara, suara dan berbagai macam pencemaran yang mempengaruhi kualitas hidup warganya.

Mengakuisisi Ruang Yang Tergulung

Bicara soal krisis hunian, sebenarnya ini sudah terjadi lebih lama dari yang anda kira. Dalam The Housing Question, Friedrich Engels pada 1872 sudah menganalisis krisis serupa di kota-kota industri Eropa. Urbanisasi yang menarik tenaga kerja ke pusat kota di Berlin, proyek Haussmann di Paris, harga tanah yang melonjak jauh melampaui pertumbuhan upah di Liverpool, dan beberapa negara eropa yang bergerak lambat dalam mengoreksi distorsi pasar.

Kritiknya relevan untuk Surabaya hari ini. relokasi kaum miskin ke hunian baru, baik rumah tapak maupun vertikal, hanya menggeser masalah tanpa mengubah relasi kepemilikan dan struktur produksi yang melahirkannya. Rusun bukanlah sintesa solutif atas krisis hunian.

Yang lebih penting adalah membongkar relasi produksi ruang yang membuat perumahan tunduk pada logika akumulasi kapital. Selama hunian diperlakukan sebagai pasar dan bukan sebagai hak sosial, bentuk hunian apa pun termasuk rusun berisiko hanya menjadi instrumen baru eksklusi dan spekulasi.

Kenyataan pahit itu terbukti di Rusunawa Gunungsari. Harga sewa naik dan membebani penghuni. Penunggakan pun terjadi, dan ketika instansi menolak cicilan dan menuntut pembayaran penuh, 43 KK digusur paksa dengan melibatkan polisi dan pamong praja. Bentrok terjadi. Banyak dari mereka kemudian hidup menggelandang.

Saya menyaksikannya sendiri, spanduk-spanduk protes, puluhan anak-anak, perempuan, dan lansia terlantar di serambi pendopo rusun, bercampur tas dan barang bawaan. Seorang pria dengan sabuk lumbar dan punggung memar bercerita soal kontak fisik dengan aparat beberapa hari sebelumnya, yang kemudian dikonfirmasi oleh LBH Surabaya.

Negara, dalam wajah lokalnya yang paling konkret, hadir bukan sebagai pelindung hak bermukim, melainkan sebagai aparatus penertib demi kepentingan administratif dan fiskal.

Engels juga mengkritik Proudhon, filsuf anarkisme Prancis yang menyarankan agar kelas buruh bisa memiliki rumahnya sendiri melalui cicilan yang menggantikan sewa. Engels menentangnya dengan menggangap, solusi seperti itu hanya mengganti tuan tanah dengan bank atau lembaga keuangan strukturnya identik, hanya subjeknya yang berganti.

Sewa kepada tuan tanah digantikan cicilan kepada bank. Yang muncul bukan pembebasan dari relasi itu sendiri, melainkan sebuah jebakan baru yang lebih halus dan mengikat. Ini persis yang terjadi ketika skema KPR dipromosikan sebagai solusi hunian bagi kelas pekerja tanpa disertai regulasi harga properti dan spekulasi lahan yang memadai.

Yang muncul, biasanya cicilan 40% dari potongan gaji, bunga yang besar, dll. Belum lagi masalah penggusuran, lapangan kerja sempit, dan sesaknya kota. Pemkot sempat membuat solusi lain untuk mengatasi problem populasi tak terkendali dengan tindakan pembatasan migran luar kota ke Surabaya sejak 2025, yang menurut mereka adalah biang dari masalah sosial kota seperti gelandangan, kriminal, atau pengemis.

Mungkin suatu siasat mereka agar mencegah keterbatasan ruang, tetapi ini tak lain adalah diskriminasi struktural terselubung. Mereka menutup mata akan realitas, kota ini sejak era kolonial multietnik dan multikultur. Bahkan sejak 1930, sekitar 52,3% penduduk Surabaya adalah migran yang hampir semuanya masih dari Jawa Timur sendiri.

BACA JUGA : Apa Orang Miskin Dilarang Punya Anak?

Sepinya kota setiap lebaran adalah bukti nyata betapa Surabaya ditopang oleh mereka. Dalam teori postkolonial ini adalah internal othering, kelompok dominan mereproduksi logika peminggiran dengan mengkonstruksi migran desa sebagai ancaman demografis yang perlu difilter, padahal mereka adalah satu bendera yang berhak atas ruang kota.

Pemkot Surabaya layaknya seperti pemerintahan Donald Trump yang memburu imigran Meksiko dan negara negara latin melalui agen ICE. Bedanya, di Surabaya mereka memburu migran desa menggunakan aktor akar rumput seperti RT atau RW sebagai panoptikonnya.

Di sisi lain, program renovasi kampung seperti Surabaya Green and Clean dan kampung tematik memang layak diapresiasi sebagai stimulan kecil bagi UMKM lokal. Namun program itu tidak menyentuh akar krisis hunian, sebatas estetika visual tingkat mikro, dan hanya terealisasi di beberapa kampung kota tertentu.

Program ini tidak menjangkau kampung-kampung yang sedang menghadapi konflik lahan nyata seperti Dupak Magersari, Pecinan Tambak Bayan, dan Kampung 1001 Malam. Negara justru absen pada persoalan paling krusial, pembelaan terhadap warga yang terancam penggusuran. Bahkan janji-janji legalitas kependudukan dan perbaikan infrastruktur hanya datang sebagai janji musiman setiap lima tahun sekali menjelang Pilkada.

Maka penting bagi negara untuk hadir bukan sekadar sebagai fasilitator pasar, melainkan sebagai penjamin hak dasar warganya. Kehadiran negara yang substantif mensyaratkan regulasi ketat atas spekulasi lahan, penyediaan perumahan publik yang benar-benar terjangkau tanpa logika relokasi temporer, dan jaminan kepastian bermukim sebagai prasyarat.

Mengapa demikian? Jawabnya, agar perumahan tidak sepenuhnya tunduk pada mekanisme neoliberal yang secara inheren mengeksklusikan mereka yang tidak punya daya beli seperti yang terjadi di Surabaya Barat dan Timur.

Hunian vertikal macam rusun memang praktis untuk kota padat, secara visioner ia efisien dalam merespons keterbatasan lahan. Tetapi tanpa intervensi struktural tersebut, negara hanya menjadi perpanjangan tangan kepentingan pengembang dan kapital properti yang justru memperparah eksklusi ketimbang mengatasinya.

Jika tidak ada perubahan arah yang serius, Surabaya kelak akan sama persis seperti Jakarta. Harga tanah selangit, anak muda tak bisa punya rumah, sanitasi buruk, permukiman kumuh berjamur di antara gedung-gedung, dan tata ruang yang penuh kemacetan. Bom waktu itu sudah berdetik, tinggal menunggu kapan meledak.

Dan tidak akan terselesaikan krisis hunian di Surabaya tanpa Reforma Agraria sejati. Menyalahkan migran desa sama saja mencari kambing hitam atas sistem yang gagal menopangnya. Mustahil menghentikan arus desa ke kota tanpa reforma agraria, sebab mereka terlempar dari ruang produksi itu sendiri. Perkembangan kapitalisme di desa dalam konteks Indonesia melahirkan kapitalisme konsesi, tanah yang asalnya hendak diredistribusikan untuk petani proletar, justru dikonsesikan kepada perusahaan swasta dan asing.

Dari era Soeharto hingga Prabowo-Gibran, tidak ada satu pun rezim yang benar-benar menggulirkan Reforma Agraria. Di era Yudhoyono, Program Pembaruan Agraria Nasional (PPAN) lebih berorientasi sertifikasi tanah demi menciptakan pasar tanah bebas sesuai rekomendasi World Bank, bukan menata ulang struktur penguasaan tanah yang timpang.

BACA JUGA : Asal-Usul Pekerja Informal di Indonesia (1)

Di era Jokowi, sekitar 91% dari target distribusi tanah seharusnya berasal dari pelepasan kawasan hutan, namun justru lebih mudah melepas hutan untuk perkebunan sawit dan pertambangan besar. Konflik agraria terus meningkat: dari 207 titik pada 2021 menjadi 341 titik pada 2025, mencakup 914.574 hektar dan berdampak pada 123.612 keluarga di 428 desa.

Di era Prabowo-Gibran, Reforma Agraria yang digagas berbentuk HPL (hak pengelolaan lahan), bukan SHM. Artinya tanah tetap milik negara yang hanya dipinjamkan kepada petani, bertentangan langsung dengan spirit Undang-undang Pokok Agraria 1960 yang menjamin transfer kekuasaan atas tanah, bukan sekadar transfer akses sementara.

Kapan pun ada kepentingan investasi, Proyek Strategis Nasional (PSN), atau pergantian rezim, hak pakai petani bisa dicabut. Program Reforma Agraria selama ini hanya menjadi pekerjaan administratif rutin berupa sertifikasi tanah, tanpa berniat menyentuh akar ketimpangan penguasaan tanah dan menyelesaikan konflik agraria.

Kami menerima tulisan opini/esai Anda. Rubrik ini projectarek.id dedikasikan untuk siapa pun yang memiliki minat dan kemauan dalam berpendapat dan berekspresi melalui tulisan. Kami ingin menjadikan rubrik ini sebagai rumah digital untuk bertumbuh bersama merawat demokrasi. Untuk selengkapnya, baca PANDUAN kami.